Покупка недвижимости в Турции начинается не с задатка, а с проверки объекта. Сначала нужно убедиться, что продавец вправе распоряжаться недвижимостью, в реестре нет ограничений, а характеристики квартиры совпадают с документами. Только после этого стоит фиксировать цену, сроки и порядок расчётов.
Ниже — практический порядок для иностранного покупателя. Он подходит для обычной покупки квартиры или дома. Если недвижимость приобретается для получения гражданства, понадобятся дополнительные документы и отдельная схема расчётов.
Что проверить до внесения задатка
Попросите продавца предоставить актуальные сведения из реестра недвижимости и документы на объект. Проверку лучше поручить независимому юристу, который не представляет продавца или застройщика.
- Собственник. Имя продавца должно совпадать с записью в Tapu. Если действует представитель, проверяется доверенность и объём его полномочий.
- Данные объекта. Сверяются провинция, район, квартал, ada/parsel, номер независимой секции (bağımsız bölüm), этаж, доля, площадь и назначение помещения.
- Ограничения. В реестре проверяются ипотека (ipotek), арест (haciz), запреты и отметки (şerh), право пользования (intifa) и другие обременения. Недостаточно посмотреть старую копию Tapu — сведения должны быть актуальными.
- Статус здания. Для квартиры важны строительное разрешение (Yapı Ruhsatı), разрешение на эксплуатацию (İskan) и статус собственности: kat mülkiyeti либо kat irtifakı. Фактическая планировка должна соответствовать утверждённому проекту.
- Муниципальные сведения. Проверяются назначение участка и здания, градостроительный статус, отсутствие решений о сносе или иных ограничений.
- Долги. Уточняются задолженности по aidat, коммунальным услугам и налогу на недвижимость. У управляющей компании желательно получить письменное подтверждение расчётов.
- DASK. Для здания должна быть действующая обязательная страховка от землетрясения.
- Возможность покупки иностранцем. Учитываются гражданство покупателя, расположение объекта и установленные законом ограничения. Иностранное физическое лицо может владеть в Турции недвижимостью общей площадью до 30 гектаров; действует также предел в 10% частной территории соответствующего района. Недвижимость в запрещённых военных и специальных зонах приобрести нельзя.
Если покупается незастроенный участок, иностранный собственник должен в течение двух лет представить профильному министерству проект его использования. Это стоит оценить ещё до подписания договора.
Документы иностранного покупателя
- оригинал паспорта или национального удостоверения личности, по которому можно определить гражданство;
- перевод документа на турецкий язык, если его потребует Tapu; для документов не на латинице перевод, как правило, обязателен;
- форма декларации личных данных (Kimlik Bilgileri Beyan Formu);
- одна свежая фотография 6 × 4 см для декларации;
- иностранный идентификационный номер (Yabancı Kimlik Numarası). Если его нет, Tapu может оформить номер при обращении. Потенциальный налоговый номер часто нужен для банковских и налоговых операций, но это не то же самое, что иностранный идентификационный номер;
- доверенность, если покупатель действует через представителя. Иностранная доверенность должна соответствовать требованиям Турции; обычно нужны апостиль либо консульское удостоверение и перевод;
- при необходимости — присяжный переводчик, уполномоченный соответствующей судебной комиссией. Он присутствует при подписании, если сторона не владеет турецким языком.
Вид на жительство для самой покупки недвижимости не требуется.
Документы и сведения по недвижимости
- Tapu Senedi либо точные регистрационные данные объекта;
- Emlak Rayiç Değeri — муниципальная налоговая стоимость. В некоторых муниципалитетах Tapu получает её электронно;
- действующий полис DASK для квартир, домов и других зданий;
- документы продавца или его представителя;
- банковские документы по оплате и Döviz Alım Belgesi (DAB);
- для покупки с целью гражданства — Tutar Tespit Belgesi (TTB) и документы, подтверждающие банковский перевод.
Нужен ли оценочный отчёт
Для обычной покупки недвижимости иностранным физическим лицом обязательный оценочный отчёт отменён. Старые памятки, в которых экспертиза указана для каждой сделки, больше не отражают действующий порядок.
При покупке для получения турецкого гражданства используется TTB — документ об определении суммы инвестиции, подготовленный на основании оценочного отчёта через систему Web Tapu/TADEBİS. Для гражданства стоимость должна соответствовать установленному порогу, а в реестр вносится запрет на продажу в течение трёх лет. Такие сделки лучше готовить отдельно с юристом и банком до перечисления денег.
DAB: подтверждение продажи валюты
Döviz Alım Belgesi обязателен, когда недвижимость покупает иностранное физическое лицо. Сумма сделки в долларах США либо эквиваленте другой валюты продаётся турецкому банку для последующей продажи Центральному банку. Операцию может провести покупатель, продавец или их представитель.
Банк направляет DAB в соответствующее управление Tapu по защищённому каналу. Документ оформляется до завершения продажи. Указанная в нём сумма в турецких лирах используется как цена в официальном договоре. Для сделки на гражданство дополнительно сохраняются банковские квитанции о переводе денег продавцу.
Не стоит рассчитываться наличными или занижать цену в Tapu. Платёж должен прослеживаться по банковским документам, а заявленная стоимость не может быть ниже муниципальной стоимости объекта.
Пошаговый алгоритм покупки
- Определите цель покупки. Обычная сделка и покупка для гражданства оформляются по разным пакетам документов. Само владение квартирой не даёт автоматически гражданство или вид на жительство.
- Проверьте возможность приобретения. Уточните ограничения по гражданству покупателя и расположению объекта.
- Проведите юридическую проверку. Сверьте собственника, характеристики объекта, обременения, İskan, проект, муниципальный статус и долги.
- Зафиксируйте условия письменно. В договоре о задатке укажите полную цену, сроки, состав мебели и техники, порядок расчётов и возврат задатка, если юридическая проверка выявит проблему. Предварительный договор или расписка сами по себе не передают право собственности.
- Подготовьте личные документы. Паспорт, перевод, декларацию, фотографию, идентификационный номер, доверенность и переводчика — в зависимости от ситуации.
- Получите документы по объекту. Муниципальную стоимость, DASK и, если речь идёт о гражданстве, TTB.
- Согласуйте расчёты с банком. Проведите валютную операцию и оформите DAB до сделки. Для крупного платежа можно использовать безопасный расчёт с блокировкой денег до регистрации перехода права.
- Подайте заявление. Обращение подаётся через Web Tapu/раздел For Foreigners либо в управление земельного реестра. После проверки документов Tapu сообщит о недостающих бумагах, начисленных платежах и времени подписания по SMS.
- Оплатите сборы. По общему правилу покупатель и продавец платят по 2% от заявленной реальной стоимости, но не ниже муниципальной оценки. Дополнительно взимается оборотный сбор Tapu. Стороны могут договориться между собой, кто фактически несёт расходы, но цена в документах должна быть указана полностью.
- Подпишите официальный договор. Покупатель и продавец либо их представители приезжают в назначенное время. Если покупатель не говорит по-турецки, участвует присяжный переводчик. Перед подписью ещё раз проверяются цена, объект и отсутствие неожиданных условий.
- Получите Tapu и оформите передачу. После регистрации проверьте запись о новом собственнике, примите квартиру по акту, переоформите коммунальные договоры, уведомите муниципалитет и обновите DASK.
Что важно помнить
Право собственности возникает после официальной регистрации, а не после передачи задатка или полной оплаты продавцу. Не переводите невозвратный задаток, пока не проверены Tapu и полномочия продавца. Если объект покупается у застройщика, отдельно проверяются права на участок, разрешения, этап строительства, банковские реквизиты компании и условия возврата денег.
Требования могут меняться, а у отдельных объектов и гражданств бывают дополнительные условия. Перед сделкой следует уточнить актуальный перечень в конкретном управлении Tapu и банке.
Официальные источники
- Your Key Türkiye: покупка недвижимости иностранными физическими лицами
- Web Tapu для иностранных граждан
- официальные ответы TKGM по документам, DAB и оценке
- получение потенциального налогового номера
Материал актуализирован в сентябре 2026 года и носит информационный характер.